涉借名买房执行异议之诉——执行异议之诉争议焦点实务（四）｜星川ASTROLEGAL
导语
本系列前三篇文章，从整体上分析了所有涉隐名权利执行异议之诉的一般解决思路，而接下来几篇文章，作者将针对不同类型的隐名权利，根据最新司法实践，对其能否排除金钱债权的强制执行的问题进行具体讨论。
01
涉借名买房执行异议之诉的最新司法实践
以“借名买房”和“执行异议”为关键词，作者检索了近一年高院及以上法院的案例，共得到16个直接相关的结果。具体情况如下：
02
对借名买房执行异议之诉最新司法实践的分析
1.整体而言，借名买房人难以排除强制执行。
上述16个案例中，仅有2个案例明确支持了隐名人排除强制执行的请求，其他案件皆认为债权人（申请执行人）可以继续强制执行标的物。相较而言，支持隐名人的案例论证成本明显较高。
最高院在几乎同一时间、由不同的审判庭做出了两个截然相反的判决，分别支持了债权人（案例1）和隐名人（案例2）。其中，支持隐名人的案例2从借名买房关系的合理性、借名买房合同的实际履行情况、不动产登记的效力以及公序良俗四个方面进行了论证。支持债权人的案例1仅论证了隐名人并非直接购房人。
地方高院共14个案例中，仅有一例支持了隐名人（案例3）。但该案有一定特殊性，即隐名人是被执行人，且标的不动产仍然登记在出卖人名下，即隐名人对不动产仅享有物权期待权。此时借名人作为案外人提出执行异议之诉，最终被法院驳回。除此之外的13个案例，法院都认定隐名人不享有足以排除强制执行的权利。其中河南高院、广西高院都有超过1个案例，认定隐名人不能排除强制执行，裁判结果相对稳定。
综上，可以认为，实践中仍然倾向于维持根据不动产登记而采取的强制执行措施，借名买房人一般难以排除强制执行，除非满足其他特定条件。
2.涉隐名权利执行异议之诉一般审理思路在借名买房案件中的体现。
如本系列此前文章所述，涉隐名权利执行异议之诉的审理思路，一般以“隐名关系是否存在”为起点，以“隐名人享有什么样的权利”为核心，最终根据过错程度和公序良俗等因素，判断“隐名人能否排除强制执行”。对于借名买房而言：
（1）关于借名买房关系
上述16个案例中，有两个案例（1和5）未对借名问题进行认定，直接从登记效力出发否定了案外人的权利。另外14个案例都首先考察了借名关系，其中8个案例认可借名关系的存在，6个案例予以否认。
总结来说，有明确的借名买房的意思表示、实际支付了购房款、实际使用了涉案房屋，是借名买房关系存在的必要条件。缺少其中任意一项都有可能被法院认为借名关系不成立。
考虑到实践中借名买房往往发生在近亲属之间，且当事人存在较大的逃避债务的道德风险，借名买房意思表示一般需要通过书面合同予以固定。否则哪怕隐名人主导了购房过程、实际支付了购房款，可能都被认为不足以认定借名关系存在（案例7）。
（2）关于隐名人享有的权利
不动产登记的效力问题是借名买房执行异议之诉案件的争议焦点，与最终判决结果的关联性也最强。
支持隐名人的两个案例中，法院都认为不动产登记簿只有推定效力，当真实权属与登记不一致时，应当以真实权属作为执行异议之诉判决的依据，即隐名人对涉案房屋享有物权。主要法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（《物权法解释（一）》）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。
对此，广西高院和北京高院的两个案例（6和16）针对性地提出了截然相反的意见，即借名买房情况下的“名不副实”是隐名人和借名人自主选择的结果，不属于登记错误。
除此之外其他支持登记公示效力的裁判，皆直接以《物权法》/《民法典》关于不动产变动条件的规定为依据，并因此认为隐名人享有的只是债权。
就上述法律适用问题，笔者认为，《物权法解释（一）》第二条的规定，说明不动产登记可以被真实权利推翻，应理解为法律对不动产公示效力的边界的界定，而不应狭义地理解为行政法意义上的“登记错误”。故造成登记与实际权利不符的原因并不是考察的重点。以该条款为法律依据，更符合执行异议之诉的立法初衷，即“透过物权权属的表面状态，依据证据及其他案件事实，对执行标的的实际权利状态作出判定，而非局限于既有合同关系、占有及登记事实”（案例3）。
（3）关于隐名人能否排除强制执行
在否认隐名关系存在的情况下，大多数案件不会再考察当事人过错问题，直接认为案外人不能排除强制执行。
而在认可隐名关系、但根据不动产公示情况认定隐名人不享有物权的情况下，部分法院直接以隐名人享有的债权不优先于债权人为由，驳回隐名人的请求。部分法院还进一步考虑了隐名人的过错问题，包括因违反限购、贷款等政策而具有可非难性，明知隐名的风险但依然将不动产登记在他人名下因此应承担相应的不利后果等，以此作为不能排除强制执行的补充理由。但前述案例均未因此认为隐名合同无效。仅新疆高院的案例14考虑了债权人的过错问题，但认为债权人对借名买房的明知不影响强制执行。
从司法实践来看，在缺少明确的法律依据的情况下，隐名人过错问题对于借名买房执行异议之诉判决结果的影响较为模糊。
综上，根据涉借名买房执行异议之诉最新司法实践：存在隐名关系是隐名人排除执行前提条件，而对不动产登记效力的理解才是法院作出最终判决的主要原因。当事人双方的过错是更多时候仍作为补充裁判理由存在。
03
借名买房执行异议之诉的其他审理思路
1.隐名人能否以物权期待权排除强制执行？
另一种审理思路是，隐名人系委托借名人购房，其本质是房屋买受人，因此可以从物权期待权的角度判断是否能够排除执行。
最高院较早的一个案例【（2019）最高法民申3846号】对此问题有完整的论述。该案中，案外人（隐名人）与出卖方签订了购房协议，因不能办理贷款，故登记在被执行人（借名人）名下。最高院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（《执行异议和复议规定》）第28条第1项要求的“合法有效的书面协议”并未限定为买受人与被执行人签订。银监会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。且隐名人合法占有房屋，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错，符合第28条的规定，可以排除强制执行。
更进一步地，最高院还认定，借名人对房屋不享有权利，房屋所有权应归隐名人所有。案外人对被执行人仅享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权，也非基于对被执行人享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为，其信赖利益没有因此受到损害。
值得注意的是，如前所述，按照涉借名买房执行异议之诉的一般审理思路，当事人过错与否并非排除执行的决定性原因。但从物权期待权的角度，因存在法律的明确规定，若法院认为隐名人存在规避监管政策等过错，其可直接因此驳回隐名人的请求。甘肃高院案例10便采如此思路。
另外，物权期待权在结果上虽然与隐名权利有一定相似性，但适用条件有所不同，最主要的就是购房款。买受人只需要支付50%以上价款（消费者买受人）或将剩余价款交付执行（一般买受人）就可以享有物权期待权，但未足额出资的隐名人一般被认为不享有实际权利。
2.隐名人能否在执行异议之诉中提出给付请求？
按照《执行异议之诉司法解释》（征求意见稿）及《九民会议纪要》，执行异议之诉中原告可以提出确权、给付、确认合同效力等多种诉讼请求。而就借名买房本身，理论和实务界的通说均认为，借名买房合同合法有效（部分特殊情况如购买政策性限购房时存在争议）；不涉及善意债权人时，房屋归属于借名买房人所有，或其至少可以通过行使请求权的方式获得所有权。债权人仅可以在符合善意取得的条件时获得所有权。
本文探讨的金钱债权执行异议之诉，申请执行人必然不是不动产的善意债权人，因此隐名人理论上可以在执行异议之诉中通过增加诉讼请求，要求转让/确认对涉案不动产不动产所有权。此时，能否排除强制执行的问题就不能只根据物权/债权之区分来确定。
但是，针对上述情况，暂未发现时间较新、级别较高的直接相关的案例，针对上述情况，暂未发现直接相关的案例。
小结
就借名买房相关的执行异议之诉，目前实践中会着重考察隐名关系的真实性，且倾向于隐名人享有的只是债权请求权，且不能排除强制执行。实务中，隐名人应当注意其借名买房行为的合理性、付款和占有行为的真实性；申请执行人则更应该强调登记的公示效力以及善意债权人身份。另外，隐名人也可能根据《执行异议和复议规定》第28条关于买受人无权期待权的规定来主张自己的权益，尤其是在确有生存权之必须的情况下。
孙奇敏
象星律师事务所律师
武汉大学法学硕士，主要业务领域为公司、金融相关争议解决，在执行异议之诉等领域拥有丰富的理论和实务经验。